ライフサイクルコスト
建物の生涯にわたる総費用
ライフサイクルコスト（Life Cycle Cost: LCC）とは、建築物や土木構造物、あるいは設備機器などの企画・設計段階から、建設、運用、保全、そして解体・廃棄に至るまでの全期間に要する費用の総額を指す。生涯費用とも呼ばれる。建物を単なる固定資産としてではなく、時間の経過とともにコストが発生し続ける動的な資産として捉える概念であり、長期的な経済性評価を行う上で不可欠な指標である。
一般的に、建物を取得するための建設費（イニシャルコスト）に注目が集まりがちであるが、LCCの観点では、竣工後の光熱水費、清掃費、設備更新費、修繕費、そして最終的な解体処分費といったランニングコストが総費用の大半を占めることになる。建築物の場合、建設費はLCC全体の約4分の1から5分の1程度に過ぎず、残りの大部分は運用・保全段階で発生するとされている。
イニシャルコストとランニングコストのトレードオフ
LCCを最小化するためには、初期投資であるイニシャルコストと、運用期間中のランニングコストのバランスを最適化する必要がある。安価な材料や効率の悪い設備機器を採用して建設費を抑えたとしても、断熱性能不足による空調費の増大や、頻繁な故障による修繕費の増加を招き、結果としてLCCが増大してしまうケースは少なくない。
逆に、高効率な空調機やLED照明、耐久性の高い外装材を採用して建設費をかけたとしても、長期的なエネルギーコストやメンテナンス頻度を低減できれば、トータルでのLCCは安くなる可能性がある。設計者は、このトレードオフの関係を定量的に示し、発注者が長期的な視点で投資判断を行えるよう提案することが求められる。
立場によるコスト範囲の違い
LCCに含まれる費用の範囲は、評価を行う主体の立場によって異なる。製造者（建設業者）の立場では、企画・研究開発・設計・施工・引き渡し後の瑕疵保証・廃棄時のリサイクル費用までを含み、これに関連する保険料や税金、技術文書管理費なども原価として計上される。
一方、使用者（建物オーナー）の立場では、用地取得費・建設費（購入費）・移転費・運用管理費（光熱費・人件費）・保全費（点検・修繕）・更新費・解体処分費が含まれる。また、使用期間終了後に建物や設備を売却する場合、その残存価値（サルベージバリュー）をマイナスとしてLCCから差し引く計算を行うこともある。
設備更新と長期修繕計画
建築物の構造躯体（スケルトン）は50年以上の寿命を持つが、電気・空調・衛生設備（インフィル）の物理的・社会的寿命は15年から20年程度と短い。したがって、LCCの算定においては、建物の寿命期間中に数回行われる大規模な設備更新の費用を見込んでおく必要がある。
適切な長期修繕計画を策定し、劣化診断に基づく予防保全を行うことで、突発的な故障によるダウンタイム損失を防ぎ、設備の延命化を図ることがLCCの縮減につながる。近年では、BIM（Building Information Modeling）を活用して建物のライフサイクル全体をシミュレーションし、環境負荷（LCCO2）とコストの両面から最適化を図る手法も普及しつつある。
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